楼上住户漏水问题

徐先生花费大量时间和**刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑（pǎo）水搞得厨房、卫生（shēng）间、客厅部分屋（wū）顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏（lòu），并且（qiě）很不（bú）情愿（yuàn）配（pèi）合检查问题。虽说经物业公司（sī）工程人（rén）员多次协调已解（jiě）决了（le）问题，但（dàn）刘先生心里（lǐ）还是（shì）不痛快，认为物业在（zài）装修管理（lǐ）上没有尽到责（zé）任（rèn），所（suǒ）以拒绝缴纳（nà）物（wù）业管理费。对物（wù）业（yè）公司的服务不满意，是（shì）否可以（yǐ）不交（jiāo）物业管理（lǐ）费？徐先生应该向（xiàng）谁要求索赔？

案例分析（xī）：

1. 楼（lóu）上（shàng）跑（pǎo）水可（kě）能由（yóu）两种原因引起：房屋质（zhì）量不好导致（zhì）水渗漏或（huò）者楼（lóu）上业（yè）主过失导致跑水，但无论哪种原因（yīn）引起都与物业管理公司无关，不涉及物业（yè）管理公司与业主的法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗（shèn）漏（lòu）涉及业主（zhǔ）与开（kāi）发商之间基于（yú）房屋买卖合同而产生的合同法律关（guān）系，开（kāi）发商交付的房屋存在（zài）瑕疵（cī）导致水管（guǎn）跑水致使业主遭受损失，开发商应当（dāng）承（chéng）担违约（yuē）赔偿责任。

3. 楼上（shàng）业主过（guò）失导致跑水涉及业主之间基于侵（qīn）犯行（háng）为而产（chǎn）生的侵权法律（lǜ）关系，楼上业（yè）主的过错（cuò）导致楼下业主房屋遭受（shòu）损（sǔn）失，该行为已经（jīng）构成对楼下业主财（cái）产权利（lì）的侵犯，构成侵犯应（yīng）当承担（dān）侵权赔偿责任（rèn）。

4. 物业管理（lǐ）公司在（zài）本案（àn）中涉及对受损业（yè）主（zhǔ）家内部的维护和修缮。由于受（shòu）损部位不属（shǔ）于公（gōng）共设施（shī）、公共区域，该部分的物（wù）业服务不属于物业管理费所涵（hán）盖的服务范围，而属（shǔ）于特殊的物业管（guǎn）理服务（wù），对（duì）该（gāi）部分维修当另行（háng）支付费用，业主没有理（lǐ）由（yóu）拒缴物业管理费。